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              NPV在酒店投资中的运用

              2015-09-21 admin 访问量:1736次


              做酒店投资前,投?#25910;叨家?#20808;测算一下NPV(净现值)。NPV是用“未来现金流现值”减去“原始投资额现值”而得出的数值。计算净现值时,要按预定的贴现率对投资项目的未来现金流量进行贴现,预定贴现?#36866;?#25237;?#25910;?#25152;期望的最低投?#26102;?#37228;率。净现值为正,方案可行,?#24471;?#26041;案的实?#26102;?#37228;率高于所要求的报酬率;净现值为负,方案不可取,?#24471;?#26041;案的实际投?#26102;?#37228;?#23454;?#20110;所要求的报酬率。


              以下是NPV计算公式:

              CL?#21512;?#37329;流入

              CO 现金流出

              i:基准折现率

              首期投入计算时t=0, 投入后的第一年t=1

              酒店收益管理软件Hiyield


              例子:

              假如你要花5000万投资一家酒店,折现?#36866;?/span>10%5年的现金流分别是-5000万、1000万、2000万、3000万、4000万,那么NPV2316万。NPV大于0,因此该投资方案可行。


              NPV的优点在于它考虑了资金时间价值、全过程的净现金流量和投资风险。但它的计算需要建立在对未来新酒店的?#22836;?#29575;和平均房价比较准确的预测基础上。


              对未来新酒店的业绩预测,可以分为以下9个步骤:

              1. 确定主要市场区域

              2. 确定市场区域内的主要市场细分

              3. 量化存量?#23458;?#38656;求

              4. 预测未来?#23458;?#38656;求

              5. 量化市场区域内总?#22836;?#20379;给、非限制需求

              6. 计算区域?#22836;?#29575;

              7. 衡量区域内各存量酒店的竞争力

              8. 衡量未来新进酒店的竞争力

              9. 计算本酒店的市场份额


              净现值法的主要缺点是资金成本率(贴现率)不易制定,尤其在经济动荡的时期,金融市场的利率每天都有变化。净现值法?#24471;?#20102;未来的盈亏数,但没有?#24471;?#21333;位投资的效率,这样就会在决策时,趋向于采用投资大,收益大的方案,而忽视了收益总额虽小,但投资更省,经济效果更好的方案。

              想了解跟多资产管理知识,请关注胡老师即将于10月底11月初在上海举办的“酒店业主资产管理专题培训”。



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